Před prodejem totiž není cílem vytvořit byt, ve kterém byste sami chtěli dalších deset let bydlet. Cílem je připravit nemovitost tak, aby na trhu působila co nejlépe, oslovila co nejvíce zájemců a nedávala kupujícím zbytečné důvody tlačit cenu dolů.
Představte si, že investujete několik set tisíc korun do nové kuchyně a koupelny.
Jenže potom přijde první zájemce a řekne:
„Kuchyň bych stejně udělal jinak.“
Druhému se nebude líbit dlažba. Třetí by chtěl jinou dispozici.
A najednou zjistíte, že jste zaplatili za rekonstrukci, jejíž plnou hodnotu vám kupující nemusí být ochoten zaplatit.
Proto bych před každou větší investicí položil tři otázky:
Bude tato úprava dobře vidět už na fotografiích?
Odstraní problém, který by kupujícím vadil nebo jim dal důvod požadovat slevu?
Rozšíří okruh lidí, pro které bude byt zajímavý?
Pokud je odpověď alespoň na dvě z nich ano, investice stojí za zvážení.
Pokud ne, peníze bych si velmi pravděpodobně nechal.
Největší efekt často nepřinesou statisíce investované do rekonstrukce.
Přinesou ho věci, které stojí násobně méně.
Typickým příkladem je výmalba. Světlé neutrální stěny byt prosvětlí, sjednotí a na fotografiích většinou fungují výrazně lépe.
Stejně důležitý je důkladný úklid a drobné opravy.
Kapající baterie, poškozená lišta, nefunkční světlo, popraskaný silikon nebo uvolněná klika jsou často levné opravy.
Kupující ale může několik podobných detailů vnímat jako signál:
„Tady se toho asi bude muset opravovat hodně.“
A přesně tomu chceme předejít.
Byt nemusí být nový, aby se dobře prodal.
Klidně může mít starší kuchyň nebo původní koupelnu.
Pokud je ale čistý, funkční, světlý, uklizený a dobře prezentovaný, může působit velmi dobře.
Proto někdy klientovi doporučím:
„Kuchyň nechme být. Raději vymalujme, opravme pár detailů, část věcí odvezme a připravme byt pořádně na focení.“
Rozdíl v nákladech může být obrovský. Rozdíl ve výsledném dojmu překvapivě malý.
Právě tady se před prodejem utrácí velmi snadno.
Pokud je současná kuchyň funkční a pouze vizuálně zastaralá, často stačí menší úprava.
Nové úchytky. Oprava poškozených částí. Čistá pracovní deska. Lepší osvětlení.
Podobně v koupelně často udělá velký rozdíl důkladné vyčištění, nový silikon nebo odstranění vodního kamene.
Před prodejem bych se vždy snažil hledat nejlevnější cestu k největší změně dojmu.
Ne nejdražší cestu k technicky nejdokonalejšímu bytu.
Samozřejmě existují situace, kdy větší zásah dává smysl.
Například pokud je byt v takovém stavu, že výrazně omezuje počet potenciálních kupujících. Nebo pokud odstraněním konkrétního problému posuneme nemovitost do úplně jiné kategorie.
Pak bych ale nepřemýšlel jen:
„Rekonstrukce bude stát 300 000 Kč.“
Správná otázka je:
„Když investuji 300 000 Kč, o kolik se reálně změní prodejní cena a moje vyjednávací pozice?“
A do rovnice je potřeba přidat také čas, starosti a náklady spojené s tím, že se samotný prodej odloží.
Úkolem home stagingu je především pomoci kupujícímu rychle pochopit prostor a představit si v něm vlastní život.
Přeplněná místnost působí menší. Úplně prázdná zase může působit studeně.
Správně připravený interiér proto pracuje s množstvím nábytku, světlem, rozmístěním věcí a drobnými detaily.
Nejde o to někoho oklamat.
Jde o to odstranit rušivé věci a ukázat skutečné přednosti nemovitosti co nejlépe.
Ještě než zájemce zavolá makléři nebo vstoupí do vašeho bytu, téměř vždy ho nejprve uvidí na telefonu nebo počítači.
První prohlídka tedy ve skutečnosti neprobíhá u vás doma.
Probíhá v inzerátu.
Během několika sekund se člověk rozhoduje, zda nabídku otevře, uloží, pošle partnerovi nebo pokračuje dál.
Proto někdy odvézt jeden velký kus nábytku pomůže více než koupit drahou dekoraci.
Nemovitost musí nejprve zaujmout na obrazovce. Teprve potom dostane šanci zaujmout při osobní prohlídce.
Zkuste vlastní byt projít od vstupních dveří, jako byste ho viděli úplně poprvé.
Co působí zanedbaně?
Co je zbytečně přeplněné?
Co byste jako kupující chtěli opravit hned po nastěhování?
A hlavně:
Kvůli čemu byste začali přemýšlet o slevě?
Právě tam bych začal investovat.
Bez velmi dobrého důvodu bych se nepouštěl do luxusní kuchyně, drahé designové koupelny nebo vestavěného nábytku podle vlastního vkusu.
Možná zvýší hodnotu bytu.
Otázkou ale je, jestli ji zvýší o více, než kolik vás investice stála.
A přesně to je rozdíl mezi rekonstrukcí pro vlastní bydlení a rekonstrukcí před prodejem.
Kdybych měl celý článek shrnout do jediné věty, byla by tato:
Před prodejem se nesnažte z bytu udělat něco, čím není. Připravte ho tak, aby ukázal to nejlepší, čím už je.
Někdy to znamená rekonstrukci.
Mnohem častěji ale správnou výmalbu, několik oprav, důkladný úklid, odvoz přebytečných věcí, home staging, profesionální fotografie a dobře zvolenou prodejní strategii.
Než tedy objednáte novou kuchyň nebo začnete bourat koupelnu, stojí za to nejdříve zjistit, co skutečně zvýší prodejní potenciál konkrétně vašeho bytu.
Každá nemovitost je jiná.
Když budu vědět, že investice dává smysl, doporučím ji.
A když si budu myslet, že byste pouze utratili peníze, které se vám při prodeji nevrátí, řeknu vám to také.
Přemýšlíte o prodeji a nevíte, co před ním ještě upravit?
Klidně se mi ozvěte. Projdeme společně vaši nemovitost a řeknu vám, co bych před prodejem změnil, co bych nechal tak, jak je, a kam bych naopak nedal ani korunu.
Vytvořeno v systému CHYTRÝ WEB MAKLÉŘE
Tomawell s.r.o. © 2026